“RAIO X” DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS
Sofisticação, conforto, grande extensão de espaço sem colunas e acesso ao que há de mais moderno no mundo da construção civil. Essas são algumas das características do ambiente de trabalho em um edifício comercial Classe A¹ . Muito mais que apenas um local onde as atividades profissionais são desenvolvidas, os escritórios Classe A oferecem melhores opções para instalação de equipamentos, ocupação de espaços e ainda especificações técnicas que podem atender praticamente qualquer segmento de atividade comercial.
Na cidade de São Paulo o crescimento do estoque total desse tipo de construção foi expressivo: mais de 268 mil m² ou quase 20% nos últimos 3 anos e meio. Até o final de 2005, São Paulo apresentava um crescimento tímido e sem expressão, com taxa de vacância em elevação (ou seja, os espaços vagos estavam aumentando), fruto principalmente de uma estagnação do cenário econômico nacional e do grande aumento de oferta de edifícios Classe A em um curto espaço de tempo. Após essa data, os investimentos vêm crescendo a cada ano e nos últimos 7 trimestres vem apresentando uma taxa de vacância inferior a 10%, taxa considerada abaixo do satisfatório pelos ocupantes atuantes no mercado.
O Gráfico 1 mostra claramente que apesar da entrega constante de novos escritórios, a taxa de vacância vem caindo gradativamente, atingindo no 2º trimestre de 2008 o patamar de apenas 5%.
O Gráfico 2 mostra um visível crescimento do volume de m² em construção na cidade, chegando ao pico no 3º trimestre de 2007, com quase 400 mil m², valor recorde para a cidade. A queda desse volume nos trimestres seguintes se deve à entrega desses espaços, como pode ser visto no Gráfico 1, e mesmo assim a taxa de vacância se manteve em queda, mostrando que os novos espaços foram rapidamente absorvidos.
A razão desse crescimento está na economia brasileira que tem atingido, nos últimos anos, um patamar há muito desejado. Com estabilidade financeira, reconhecimento de órgãos internacionais da seriedade do crescimento, o Brasil vem se apresentando como um excelente destino de investimentos, firmando-se como uma alternativa aos mercados convencionais como Europa e EUA, afetados no último ano pela crise financeira, ganhando importância no cenário internacional. Entre 2006 e 2007, o país teve o maior crescimento de investimentos diretos estrangeiros entre as economias emergentes, à frente de China, Índia e Rússia, segundo a Unctad, a Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento.
Com uma economia mais estável, empresas de todos os segmentos se interessam em ampliar sua atuação e atender a essa crescente demanda de consumo. É o caso, por exemplo, da General Eletric que, de olho no crescimento da classe média, pretende instalar três fábricas no Brasil até o próximo ano, segundo informações publicadas pelo jornal O Estado de São Paulo (matéria publicada em 25 de Agosto de 2008, pela internet).
Esse crescimento das empresas faz aumentar a necessidade de novos espaços para acomodar pessoal e equipamentos e, por isso, as construtoras/incorporadoras estão a todo vapor investindo na construção civil, gerando assim um círculo virtuoso de crescimento da economia.
Além disso, muitos desses novos usuários têm se diferenciado do que poderíamos chamar de ocupantes tradicionalmente encontrados em edifícios Classe A, já que suas necessidades são bem mais específicas, principalmente no que diz respeito à infra-estrutura da edificação. Sistemas de cabeamento, transmissão wireless de dados, disponibilidade de espaço para antenas, entre outros, precisam estar alinhados com o que há de mais avançado nos países de primeiro mundo, inclusive com certificações green building.
Como foi feita a pesquisa
O Departamento de Pesquisa do Buildings, através de seu banco de dados, levantou os espelhos de ocupação² de todos os edifícios Classe A da cidade e determinou os segmentos econômicos que ocupam esses espaços. Veja o exemplo real do edifício CENU Torre Norte na Figura 1.
O mesmo critério foi usado para todos os edifícios em São Paulo. O resultado pode ser visto no Gráfico 3.
OS TRÊS MAIORES SEGMENTOS ECONÔMICOS
O primeiro lugar – Bancos
Não foi surpresa constatar que o segmento econômico que mais ocupa espaços Classe A na cidade foi o de Bancos. Com o fechamento do primeiro semestre os balanços mostraram lucros recordes.
Na edição da Exame “Melhores e Maiores – As 500 maiores empresas do país, recentemente publicada, o destaque na sessão de Finanças ficou para os bancos. A matéria destaca que os dez bancos líderes somaram um lucro de U$ 17,9 bilhões em 2007, 41% mais que em 2006.
Quanto a 2008, o crescimento dos bancos neste primeiro semestre foi de 13,1% em relação ao mesmo período do ano passado, 4,13 pontos percentuais a mais que o de todas as demais empresas.
O mais recente exemplo desse maciço crescimento foi a compra, realizada pelo Banco Santander, de uma antiga construção inacabada da Eletropaulo, abandonada há quase 30 anos, na Avenida Juscelino Kubitschek com Marginal Pinheiros, zona sul da capital. Segundo a Folha de São Paulo, essa foi a maior transação imobiliária já efetuada no Brasil. O valor oficial divulgado pela Construtora WTorre, última proprietária do imóvel, foi de R$1,06 bilhões. Quando pronta, a Torre São Paulo, nome dado à edificação, vai dispor de mais de 67 mil m² de espaço Classe A, para onde o banco pretende transferir seus quase 6 mil funcionários espalhados em outros edifícios da cidade.
Gozando, portanto, de uma excelente fase, o setor de bancos vem ocupando cada vez mais os melhores espaços da cidade. O alinhamento dos novos edifícios às novas demandas dos bancos foi um dos principais motivos para mudanças, o que acabou gerando uma migração das diretorias da região da Paulista para a região da Faria Lima, reconhecida nos últimos anos como novo centro comercial-financeiro da capital.
Como pode ser visto no Gráfico 4, a grande concentração de bancos está no Distrito do Itaim Bibi (dividido geograficamente, pelo Buildings, por micro-regiões: Berrini, Brooklin, Brooklin Novo, Chucri Zaidan, Itaim Bibi – Norte, Itaim Bibi – Sul, Juscelino Kubitscheck, Marginal – Brooklin Novo, Nova Faria Lima, Vila Cordeiro e Vila Olímpia). A micro-região da Nova Faria Lima é a que detém maior concentração: 31,4% do total.
O Distrito do Itaim Bibi também foi o que mais cresceu em espaços Classe A nos últimos anos, um aumento de mais de 171 mil m², ou quase 30% em relação ao estoque total Classe A disponível no 3º trimestre de 2005.
Essas novas demandas estão ligadas a fatores como, por exemplo, a imagem corporativa que o edifício confere ao seu ocupante, mas principalmente às questões estruturais do edifício. No caso dos bancos algumas delas são bastante específicas.
Por exemplo:
- o piso elevado deve ter idealmente de 15 a 20 cm;
- o sistema de ar condicionado precisa ser centralizado e moderno, com possibilidade de uso 24 horas/dia;
- ter maior fornecimento de energia por andar;
- sistema no break instalado ou com espaço para instalação;
- área destinada à instalação de gerador de emergência para área privativa;
- e certificação green building, o que garante economia de capital e recursos.
Dentre os bancos que apareceram na pesquisa, o Banco Santander ocupa atualmente a maior área Classe A, seguido pelo Itaú e Citibank. Quando a Torre São Paulo estiver pronta, o que se espera é que o espaço ocupado pelo Santander suba um pouco mais, consolidando a primeira posição. Veja o Gráfico 5.
Considerando que a pesquisa só incluiu bancos que ocupam edifícios Classe A do município de São Paulo, o Banco Bradesco, um dos maiores do país, não apareceu porque seus escritórios encontram-se no complexo conhecido como “Cidade de Deus”, no município de Osasco.
Os bancos que apareceram na pesquisa e foram classificados como “Outros” são: Banco do Brasil, BNDES, Grupo Induscred, Kondor Invest, Kobold Fundos de Investimentos, Societè Generale, Banco Barclays, WestLb do Brasil, BBM, Goldman Sachs do Brasil, Banco Múltiplo, Bank of America, Banco ABC Brasil S.A, Toyota, Rabobank, BMC, Espírito Santo, Pactual, Fibra, Cacique, BVA, Deutsche, HSBC, ING, KDB, Merryl Lynch, Morgan Stanley, Lehman Brothers, Dresdner Bank, ABN, Modal, Keb, Shearman & Sterling, Cruzeiro do Sul, Bank of China, Massau Grupo ABC – ABC Brasil, Banco Sumitomo, Itochu e Anbid.
O segundo lugar – Serviços
O segmento de serviços na verdade é a soma de vários pequenos segmentos que se encaixam na prestação direta de trabalhos afins como, por exemplo, consultorias de todas as atividades, administradoras, cartão de crédito, informática, entre outros.
Assim como os bancos, o segmento de serviços está acompanhando o crescimento econômico do país, pegando “carona” no crescimento das demais empresas, que passaram a terceirizar muitos dos serviços não ligados ao core business, o que é melhor para as próprias empresas e para as prestadoras de serviços. Basta entrar em qualquer site de busca e pedir por notícias relacionadas a isso: os resultados apontam crescimento expressivo nos últimos dois anos.
No nosso ramo imobiliário comercial, por exemplo, o próprio surgimento do portal e revista Buildings são exemplos concretos disso. Com um mercado em crescimento, as necessidades de expansão e relocalização passam a ser itens importantes dentro das grandes corporações e não podem ser conduzidas apenas por gerentes e diretores bem intencionados.
A necessidade de profissionais e empresas qualificados e experientes torna-se fundamental no alcance dos objetivos.
O terceiro lugar – Órgãos Públicos
Foram incluídos nessa categoria todos os órgãos de governo e administração pública, sejam municipais, estaduais ou federais.
No caso dos órgãos públicos, todos os edifícios mencionados são de ocupação única, ou seja, não existem andares ou conjuntos ocupados por outras empresas.
O grande destaque dessa ocupação ficou para o edifício do Fórum Trabalhista Rui Barbosa, na Barra Funda, cujas duas torres somam 68.400 m² de área locável. A história das duas torres está marcada pelo envolvimento no escândalo que culminou com a prisão preventiva do juiz aposentado, Nicolau do Santos Neto, o “Lalau”, acusado de desviar quase R$ 170 milhões destinados à construção do referido fórum.
Em ordem decrescente, os demais edifícios são o Conde de Sarzedas, sede do Tribunal de Justiça, com 24 mil m², Prédio da Polícia Federal na Lapa, com 18 mil m², e Torre Los Angeles, do Prodam, com 7.919,70 m².
O perfil comercial da cidade segundo seus distritos
A Figura 2 mostra a distribuição dos quatro maiores segmentos econômicos segundo os distritos da cidade.
É interessante notar que as regiões da cidade apresentam perfis de ocupação diferentes, normalmente ligados ao desenvolvimento histórico da região. Áreas mais novas, como o Itaim Bibi e Santo Amaro, possuem prédios mais novos e mais modernos e, assim, o estoque de áreas Classe A também é maior. Distritos como Jardim São Luiz, que abriga o Centro Empresarial de São Paulo, um enorme complexo de escritórios construídos e entregues na década de 70, tem grandes áreas de escritórios, mas que pela falta de especificações técnicas mais modernas não são classificados como Classe A. É também o caso do Distrito da Sé, onde o único segmento destacado é o de órgãos públicos.
O distrito da Barra Funda é o caso que já foi mencionado anteriormente. A grande área em destaque é o Fórum Trabalhista Rui Barbosa entregue em 2004.
Outro ponto que chama a atenção é ver que o segmento de bancos, apesar de bem maior no distrito do Itaim Bibi, também é expressivo em Pinheiros, Consolação, que inclui parte da Avenida Paulista, Santo Amaro e Jardim São Luiz, o que exemplifica as considerações feitas anteriormente sobre a migração que o setor apresentou nos últimos anos para áreas com edifícios mais modernos.
O exemplo do distrito de Santo Amaro é bem típico. Nele estão englobadas áreas comerciais que tiveram um expressivo crescimento nos últimos anos como, por exemplo, a Chácara Santo Antônio e as áreas próximas à Marginal Pinheiros.
Nesta última, foram entregues uma torre do complexo Rochaverá e o Centro Empresarial Shopping Morumbi, totalizando uma área de 37.257 m². A segunda torre do Rochaverá está prevista para ser entregue até Outubro, agregando mais 29 mil m² à região até o final do ano.
Considerações Finais
A excelente fase que o Brasil vem atravessando nos últimos anos abriu portas para o desenvolvimento do país, o que gerou um grande crescimento em vários mercados, entre eles o da construção civil comercial.
A expectativa é que, apesar das incertezas que rondam as economias mundiais, a tendência de crescimento do Brasil se mantenha, apesar de menos intensa, alcançando um patamar sólido que mantenha o Brasil no caminho do crescimento sustentável.
Em São Paulo, o que se espera é que com a desaceleração do crescimento para valores mais moderados que os observados no último ano, o mercado alcance uma taxa de vacância saudável, algo em torno de 10% segundo especialistas do setor, e se estabilize nesse equilíbrio.
Retrospectivamente, todos os números dos últimos 3 anos e meio apontaram para um grande desenvolvimento do mercado Classe A, principalmente em regiões mais novas, como Itaim Bibi e Santo Amaro.
Podemos ver, também, o grande interesse de empresas e instituições internacionais em se estabelecer nessas regiões. É o caso claro dos bancos, identificado no primeiro lugar, que tem dispersado sua ocupação para áreas mais novas e modernas da cidade.
Tomando “carona” no crescimento das empresas, o segmento de serviços ocupa a 2ª posição, já que muitas empresas passaram a terceirizar os serviços considerados não core business, contribuindo para a melhoria da qualidade dos serviços, que passaram a ser prestados por especialistas e contribuindo para o aumento e consolidação do segmento.
O segmento de Órgãos Públicos ocupa a 3º posição principalmente porque o Fórum Trabalhista Rui Barbosa da Barra Funda, entregue em 2004, tem uma área locável de mais de 68 mil m².
Enfim, o mercado corporativo em São Paulo mostra que têm fôlego pra crescer e se manter; esperemos que a economia e a política do Brasil possam fazer o mesmo.
Fonte: Revista Building