“RAIO X” DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS
Sofisticação, conforto, grande extensão de espaço sem colunas e acesso ao que há de mais moderno no mundo da construção civil. Essas são algumas das características do ambiente de trabalho em um edifício comercial Classe A¹ . Muito mais que apenas um local onde as atividades profissionais são desenvolvidas, os escritórios Classe A oferecem melhores opções para instalação de equipamentos, ocupação de espaços e ainda especificações técnicas que podem atender praticamente qualquer segmento de atividade comercial.
Na cidade de São Paulo o crescimento do estoque total desse tipo de construção foi expressivo: mais de 268 mil m² ou quase 20% nos últimos 3 anos e meio. Até o final de 2005, São Paulo apresentava um crescimento tímido e sem expressão, com taxa de vacância em elevação (ou seja, os espaços vagos estavam aumentando), fruto principalmente de uma estagnação do cenário econômico nacional e do grande aumento de oferta de edifícios Classe A em um curto espaço de tempo. Após essa data, os investimentos vêm crescendo a cada ano e nos últimos 7 trimestres vem apresentando uma taxa de vacância inferior a 10%, taxa considerada abaixo do satisfatório pelos ocupantes atuantes no mercado.
O Gráfico 1 mostra claramente que apesar da entrega constante de novos escritórios, a taxa de vacância vem caindo gradativamente, atingindo no 2º trimestre de 2008 o patamar de apenas 5%.
O Gráfico 2 mostra um visível crescimento do volume de m² em construção na cidade, chegando ao pico no 3º trimestre de 2007, com quase 400 mil m², valor recorde para a cidade. A queda desse volume nos trimestres seguintes se deve à entrega desses espaços, como pode ser visto no Gráfico 1, e mesmo assim a taxa de vacância se manteve em queda, mostrando que os novos espaços foram rapidamente absorvidos.
A razão desse crescimento está na economia brasileira que tem atingido, nos últimos anos, um patamar há muito desejado. Com estabilidade financeira, reconhecimento de órgãos internacionais da seriedade do crescimento, o Brasil vem se apresentando como um excelente destino de investimentos, firmando-se como uma alternativa aos mercados convencionais como Europa e EUA, afetados no último ano pela crise financeira, ganhando importância no cenário internacional. Entre 2006 e 2007, o país teve o maior crescimento de investimentos diretos estrangeiros entre as economias emergentes, à frente de China, Índia e Rússia, segundo a Unctad, a Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento.
Com uma economia mais estável, empresas de todos os segmentos se interessam em ampliar sua atuação e atender a essa crescente demanda de consumo. É o caso, por exemplo, da General Eletric que, de olho no crescimento da classe média, pretende instalar três fábricas no Brasil até o próximo ano, segundo informações publicadas pelo jornal O Estado de São Paulo (matéria publicada em 25 de Agosto de 2008, pela internet).
Esse crescimento das empresas faz aumentar a necessidade de novos espaços para acomodar pessoal e equipamentos e, por isso, as construtoras/incorporadoras estão a todo vapor investindo na construção civil, gerando assim um círculo virtuoso de crescimento da economia.
Além disso, muitos desses novos usuários têm se diferenciado do que poderíamos chamar de ocupantes tradicionalmente encontrados em edifícios Classe A, já que suas necessidades são bem mais específicas, principalmente no que diz respeito à infra-estrutura da edificação. Sistemas de cabeamento, transmissão wireless de dados, disponibilidade de espaço para antenas, entre outros, precisam estar alinhados com o que há de mais avançado nos países de primeiro mundo, inclusive com certificações green building.
Como foi feita a pesquisa
O Departamento de Pesquisa do Buildings, através de seu banco de dados, levantou os espelhos de ocupação² de todos os edifícios Classe A da cidade e determinou os segmentos econômicos que ocupam esses espaços. Veja o exemplo real do edifício CENU Torre Norte na Figura 1.
O mesmo critério foi usado para todos os edifícios em São Paulo. O resultado pode ser visto no Gráfico 3.
OS TRÊS MAIORES SEGMENTOS ECONÔMICOS
O primeiro lugar – Bancos
Não foi surpresa constatar que o segmento econômico que mais ocupa espaços Classe A na cidade foi o de Bancos. Com o fechamento do primeiro semestre os balanços mostraram lucros recordes.
Na edição da Exame “Melhores e Maiores – As 500 maiores empresas do país, recentemente publicada, o destaque na sessão de Finanças ficou para os bancos. A matéria destaca que os dez bancos líderes somaram um lucro de U$ 17,9 bilhões em 2007, 41% mais que em 2006.
Quanto a 2008, o crescimento dos bancos neste primeiro semestre foi de 13,1% em relação ao mesmo período do ano passado, 4,13 pontos percentuais a mais que o de todas as demais empresas.
O mais recente exemplo desse maciço crescimento foi a compra, realizada pelo Banco Santander, de uma antiga construção inacabada da Eletropaulo, abandonada há quase 30 anos, na Avenida Juscelino Kubitschek com Marginal Pinheiros, zona sul da capital. Segundo a Folha de São Paulo, essa foi a maior transação imobiliária já efetuada no Brasil. O valor oficial divulgado pela Construtora WTorre, última proprietária do imóvel, foi de R$1,06 bilhões. Quando pronta, a Torre São Paulo, nome dado à edificação, vai dispor de mais de 67 mil m² de espaço Classe A, para onde o banco pretende transferir seus quase 6 mil funcionários espalhados em outros edifícios da cidade.
Gozando, portanto, de uma excelente fase, o setor de bancos vem ocupando cada vez mais os melhores espaços da cidade. O alinhamento dos novos edifícios às novas demandas dos bancos foi um dos principais motivos para mudanças, o que acabou gerando uma migração das diretorias da região da Paulista para a região da Faria Lima, reconhecida nos últimos anos como novo centro comercial-financeiro da capital.
Como pode ser visto no Gráfico 4, a grande concentração de bancos está no Distrito do Itaim Bibi (dividido geograficamente, pelo Buildings, por micro-regiões: Berrini, Brooklin, Brooklin Novo, Chucri Zaidan, Itaim Bibi – Norte, Itaim Bibi – Sul, Juscelino Kubitscheck, Marginal – Brooklin Novo, Nova Faria Lima, Vila Cordeiro e Vila Olímpia). A micro-região da Nova Faria Lima é a que detém maior concentração: 31,4% do total.
O Distrito do Itaim Bibi também foi o que mais cresceu em espaços Classe A nos últimos anos, um aumento de mais de 171 mil m², ou quase 30% em relação ao estoque total Classe A disponível no 3º trimestre de 2005.
Essas novas demandas estão ligadas a fatores como, por exemplo, a imagem corporativa que o edifício confere ao seu ocupante, mas principalmente às questões estruturais do edifício. No caso dos bancos algumas delas são bastante específicas.
Por exemplo:
- o piso elevado deve ter idealmente de 15 a 20 cm;
- o sistema de ar condicionado precisa ser centralizado e moderno, com possibilidade de uso 24 horas/dia;
- ter maior fornecimento de energia por andar;
- sistema no break instalado ou com espaço para instalação;
- área destinada à instalação de gerador de emergência para área privativa;
- e certificação green building, o que garante economia de capital e recursos.
Dentre os bancos que apareceram na pesquisa, o Banco Santander ocupa atualmente a maior área Classe A, seguido pelo Itaú e Citibank. Quando a Torre São Paulo estiver pronta, o que se espera é que o espaço ocupado pelo Santander suba um pouco mais, consolidando a primeira posição. Veja o Gráfico 5.
Considerando que a pesquisa só incluiu bancos que ocupam edifícios Classe A do município de São Paulo, o Banco Bradesco, um dos maiores do país, não apareceu porque seus escritórios encontram-se no complexo conhecido como “Cidade de Deus”, no município de Osasco.
Os bancos que apareceram na pesquisa e foram classificados como “Outros” são: Banco do Brasil, BNDES, Grupo Induscred, Kondor Invest, Kobold Fundos de Investimentos, Societè Generale, Banco Barclays, WestLb do Brasil, BBM, Goldman Sachs do Brasil, Banco Múltiplo, Bank of America, Banco ABC Brasil S.A, Toyota, Rabobank, BMC, Espírito Santo, Pactual, Fibra, Cacique, BVA, Deutsche, HSBC, ING, KDB, Merryl Lynch, Morgan Stanley, Lehman Brothers, Dresdner Bank, ABN, Modal, Keb, Shearman & Sterling, Cruzeiro do Sul, Bank of China, Massau Grupo ABC – ABC Brasil, Banco Sumitomo, Itochu e Anbid.
O segundo lugar – Serviços
O segmento de serviços na verdade é a soma de vários pequenos segmentos que se encaixam na prestação direta de trabalhos afins como, por exemplo, consultorias de todas as atividades, administradoras, cartão de crédito, informática, entre outros.
Assim como os bancos, o segmento de serviços está acompanhando o crescimento econômico do país, pegando “carona” no crescimento das demais empresas, que passaram a terceirizar muitos dos serviços não ligados ao core business, o que é melhor para as próprias empresas e para as prestadoras de serviços. Basta entrar em qualquer site de busca e pedir por notícias relacionadas a isso: os resultados apontam crescimento expressivo nos últimos dois anos.
No nosso ramo imobiliário comercial, por exemplo, o próprio surgimento do portal e revista Buildings são exemplos concretos disso. Com um mercado em crescimento, as necessidades de expansão e relocalização passam a ser itens importantes dentro das grandes corporações e não podem ser conduzidas apenas por gerentes e diretores bem intencionados.
A necessidade de profissionais e empresas qualificados e experientes torna-se fundamental no alcance dos objetivos.
O terceiro lugar – Órgãos Públicos
Foram incluídos nessa categoria todos os órgãos de governo e administração pública, sejam municipais, estaduais ou federais.
No caso dos órgãos públicos, todos os edifícios mencionados são de ocupação única, ou seja, não existem andares ou conjuntos ocupados por outras empresas.
O grande destaque dessa ocupação ficou para o edifício do Fórum Trabalhista Rui Barbosa, na Barra Funda, cujas duas torres somam 68.400 m² de área locável. A história das duas torres está marcada pelo envolvimento no escândalo que culminou com a prisão preventiva do juiz aposentado, Nicolau do Santos Neto, o “Lalau”, acusado de desviar quase R$ 170 milhões destinados à construção do referido fórum.
Em ordem decrescente, os demais edifícios são o Conde de Sarzedas, sede do Tribunal de Justiça, com 24 mil m², Prédio da Polícia Federal na Lapa, com 18 mil m², e Torre Los Angeles, do Prodam, com 7.919,70 m².
O perfil comercial da cidade segundo seus distritos
A Figura 2 mostra a distribuição dos quatro maiores segmentos econômicos segundo os distritos da cidade.
É interessante notar que as regiões da cidade apresentam perfis de ocupação diferentes, normalmente ligados ao desenvolvimento histórico da região. Áreas mais novas, como o Itaim Bibi e Santo Amaro, possuem prédios mais novos e mais modernos e, assim, o estoque de áreas Classe A também é maior. Distritos como Jardim São Luiz, que abriga o Centro Empresarial de São Paulo, um enorme complexo de escritórios construídos e entregues na década de 70, tem grandes áreas de escritórios, mas que pela falta de especificações técnicas mais modernas não são classificados como Classe A. É também o caso do Distrito da Sé, onde o único segmento destacado é o de órgãos públicos.
O distrito da Barra Funda é o caso que já foi mencionado anteriormente. A grande área em destaque é o Fórum Trabalhista Rui Barbosa entregue em 2004.
Outro ponto que chama a atenção é ver que o segmento de bancos, apesar de bem maior no distrito do Itaim Bibi, também é expressivo em Pinheiros, Consolação, que inclui parte da Avenida Paulista, Santo Amaro e Jardim São Luiz, o que exemplifica as considerações feitas anteriormente sobre a migração que o setor apresentou nos últimos anos para áreas com edifícios mais modernos.
O exemplo do distrito de Santo Amaro é bem típico. Nele estão englobadas áreas comerciais que tiveram um expressivo crescimento nos últimos anos como, por exemplo, a Chácara Santo Antônio e as áreas próximas à Marginal Pinheiros.
Nesta última, foram entregues uma torre do complexo Rochaverá e o Centro Empresarial Shopping Morumbi, totalizando uma área de 37.257 m². A segunda torre do Rochaverá está prevista para ser entregue até Outubro, agregando mais 29 mil m² à região até o final do ano.
Considerações Finais
A excelente fase que o Brasil vem atravessando nos últimos anos abriu portas para o desenvolvimento do país, o que gerou um grande crescimento em vários mercados, entre eles o da construção civil comercial.
A expectativa é que, apesar das incertezas que rondam as economias mundiais, a tendência de crescimento do Brasil se mantenha, apesar de menos intensa, alcançando um patamar sólido que mantenha o Brasil no caminho do crescimento sustentável.
Em São Paulo, o que se espera é que com a desaceleração do crescimento para valores mais moderados que os observados no último ano, o mercado alcance uma taxa de vacância saudável, algo em torno de 10% segundo especialistas do setor, e se estabilize nesse equilíbrio.
Retrospectivamente, todos os números dos últimos 3 anos e meio apontaram para um grande desenvolvimento do mercado Classe A, principalmente em regiões mais novas, como Itaim Bibi e Santo Amaro.
Podemos ver, também, o grande interesse de empresas e instituições internacionais em se estabelecer nessas regiões. É o caso claro dos bancos, identificado no primeiro lugar, que tem dispersado sua ocupação para áreas mais novas e modernas da cidade.
Tomando “carona” no crescimento das empresas, o segmento de serviços ocupa a 2ª posição, já que muitas empresas passaram a terceirizar os serviços considerados não core business, contribuindo para a melhoria da qualidade dos serviços, que passaram a ser prestados por especialistas e contribuindo para o aumento e consolidação do segmento.
O segmento de Órgãos Públicos ocupa a 3º posição principalmente porque o Fórum Trabalhista Rui Barbosa da Barra Funda, entregue em 2004, tem uma área locável de mais de 68 mil m².
Enfim, o mercado corporativo em São Paulo mostra que têm fôlego pra crescer e se manter; esperemos que a economia e a política do Brasil possam fazer o mesmo.
Fonte: Revista Building
EM BUSCA DE ESTABILIDADE
Nova onda da pesquisa Tendências Imobiliárias aponta a grande demanda entre consumidores das classes B2 e C1
O IBOPE Inteligência acaba de divulgar os mais recentes números da pesquisa Tendências Imobiliárias, que avalia a intenção de aquisição de imóveis e perfil dos compradores em São Paulo e no Rio de Janeiro. O estudo representa aproximadamente dois milhões de famílias residentes em São Paulo e um milhão de famílias no Rio de Janeiro, permitindo uma análise completa sobre as duas regiões metropolitanas mais importantes do país. Para entender o atual momento do mercado imobiliário brasileiro e conhecer de que forma ele reagiu à crise econômica, a Revista Giro ouviu o consultor do IBOPE Inteligência Sérgio Rego Monteiro.
Giro: Quais as principais novidades que foram incorporadas ao produto neste ano?
Sérgio Rego Monteiro: Depois da primeira onda da pesquisa, nos reunimos com diversos incorporadores e construtores e avaliamos quais as mudanças que deveríamos considerar para obter uma sintonia mais fina entre o que investigamos e o que o segmento imobiliário gostaria de saber. Começamos ampliando a área investigada com o acréscimo da região do ABC e de Osasco, em São Paulo, e dos municípios de Niterói e Nova Iguaçu, no Rio de Janeiro. Depois, decidimos que, para atender de maneira plena os incorporadores, deveríamos considerar a renda familiar a partir de R$1.700.
Outra decisão foi a de fazer todas as entrevistas individualmente, mantendo a limitação em chefes de família das classes A, B e C1. Além disso, com a supervisão de geógrafos, subdividimos os distritos de São Paulo e os bairros do Rio de Janeiro, evitando a generalização de locais como Morumbi e Jacarepaguá, que reúnem diversos pequenos bairros. Finalmente, entregamos aos assinantes todas as informações digitalizadas, o que possibilita, entre outras coisas, diversas combinações de áreas e de público-alvo.
Giro: De que forma a pesquisa pode auxiliar empresas do setor a planejarem suas atividades de forma mais precisa e estratégica?
SRM: O mercado está cada vez mais científico, menos intuitivo, e as empresas estão constituindo suas áreas de inteligência de mercado. Além de pesquisas ad hoc, importantes para definir alternativas com maiores taxas de acerto, os incorporadores necessitam de orientação diferenciada.
O Tendências Imobiliárias é resultado de conversas do IBOPE com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), no Rio de Janeiro, o Sindicato da Habitação (Secovi), em São Paulo, e incorporadores. O produto tornou-se uma grande bússola para o planejamento em médio e longo prazo desse mercado, pois contempla a visão do setor e do empresário, além do embasamento técnico do IBOPE.
Giro: Quais são os principais resultados apresentados pela pesquisa deste ano?
SRM: 22% das famílias do Rio de Janeiro e 27% das famílias de São Paulo − das classes A, B e C1 − 
têm intenção de adquirir um imóvel. Em São Paulo, 40% das famílias moram em imóveis alugados e outras 12% dividem o imóvel com pais e outros parentes. No Rio de Janeiro, 38% pagam aluguel e 13% dividem a moradia. Famílias de maior renda (classes A e B1) declaram-se mais interessadas em comprar apartamentos, enquanto os consumidores de renda média preferem casas.
Giro: Onde estiveram focados neste ano os principais investimentos do setor imobiliário nos municípios pesquisados?
SRM: Não analisamos investimentos e sim o consumidor de imóveis. O que pôde ser observado em São Paulo e no Rio de Janeiro foi uma enorme queda de novos lançamentos no primeiro semestre de 2009 e uma robusta recuperação no segundo semestre.
Giro: Qual o atual cenário do mercado imobiliário brasileiro? De que forma o setor vem reagindo aos efeitos da crise?
SRM: Nossa tradição, herdada dos portugueses de “pedra e cal”, dá um valor imenso à propriedade, que confere cidadania, equilíbrio e segurança ao mercado comprador. O déficit imobiliário é imenso, principalmente nas classes B e C, e os ajustes que sempre se farão são em produtos adequados para um mercado de demanda constante.
As variações do mercado são múltiplas e determinadas por inúmeros fatores – como o desemprego, a incapacidade de atender às solicitações e a perda do bem adquirido –, mas acredito que as imensas classes média, média baixa e C1 vão ser sempre mercado-alvo principal para os incorporadores. Algo que também mudou o cenário foi a tendência de as empresas do setor serem absorvidas por grupos mais fortes. Aumentou a concentração do mercado, mas de maneira a não ameaçar o comprador e sim torná-lo mais seguro na sua decisão de adquirir um imóvel.
Giro: O perfil de consumo imobiliário em São Paulo e no Rio de Janeiro foi alterado no último ano?
SRM: O perfil mudou a partir das decisões do governo de fomentar planos populares e da ampliação da possibilidade de compra de imóveis com o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para imóveis de até R$ 500 mil. Em São Paulo, mercado mais formal do que o do Rio de Janeiro, esta realidade está muito presente. No mercado do Rio de Janeiro, optou-se, em razão da grande informalidade na relação de trabalho, pelos chamados consórcios.
Giro: Segundo o estudo, quais as principais tendências e desafios do setor imobiliário para o ano de 2010?
SRM: Oferecer um produto ou condições de financiamento para os consumidores das classes B2 e C1. Há um enorme potencial nesse segmento, mas não há produtos imobiliários com preço compatível, nem disponibilidade de financiamento.
Sérgio Rego Monteiro foi o idealizador do Tendências Imobiliárias e é consultor do IBOPE Inteligência para esse estudo
Trabalho e Qualidade de Vida: uma escolha inteligente
SÃO CAETANO PRIME OFFICES & MALL traz para o Grande ABC o padrão de escritórios de São Paulo
Os problemas decorrentes do trânsito intenso, a escassez de terrenos em áreas nobres e o alto custo do metro quadrado em São Paulo tendem a fazer com que as regiões com perfil corporativo localizadas nas imediações da capital comecem a se valorizar de forma mais acentuada. Afinal, em alguns municípios vizinhos à metrópole, as empresas podem usufruir de instalações mais amplas com um preço mais vantajoso, ao mesmo tempo em que se tem fácil acesso ao centro nervoso dos negócios.
É nesse contexto que a MZM Construtora está desenvolvendo o SÃO CAETANO PRIME OFFICES & MALL, complexo de escritórios que lança novos parâmetros para o segmento empresarial do Grande ABC, a apenas 5 km de São Paulo. O empreendimento, composto por uma torre e um strip shopping horizontal com estacionamento, serviços e amplo espaço verde de uso comum, com uma área de 4.320 mil m², ocupa estrategicamente um local da av. Presidente Kennedy, bem ao lado dos maiores lançamentos de empreendimentos residenciais de São Caetano do Sul.
De perfil grandioso, o empreendimento SÃO CAETANO PRIME OFFICES & MALL também é o mais avançado de toda a região e imediações, com um custo altamente vantajoso.
“Além de reunir espaços amplos e infraestrutura completa de alto padrão, o prédio comercial dispõe da mais alta qualidade e tecnologia. Tudo isso ofertado a um custo mais baixo do que em outras regiões da cidade de São Paulo”, explica Nilson Colombo, diretor comercial da WP Criativa, agência responsável pelo lançamento.
O projeto do SÃO CAETANO PRIME OFFICES & MALL foi desenvolvido de forma a atender à crescente demanda por parte de empresas que buscam uma imagem corporativa e instalações modernas, ou mesmo por parte de companhias que operam em São Paulo e são atraídas por melhores condições de trabalho e segurança para seus empregados.
Internamente, um dos pontos fortes do empreendimento são os espaços versáteis, que possibilitam crescimento planejado, ao mesmo tempo em que serve às companhias dos mais diversos tamanhos e perfis de atuação, podendo utilizar espaços empresariais até 800 metros quadrados.
Os andares estão preparados para ter forro acústico, piso elevado e ar-condicionado, oferecendo ampla flexibilidade de uso e conforto para os futuros inquilinos.
O projeto foi feito de maneira a otimizar a produtividade e o bem-estar dos ocupantes, pois todas as áreas do empreendimento permitem a ocupação de forma eficiente e confortável.
Valorização do meio ambiente
O SÃO CAETANO PRIME OFFICES & MALL será construído dentro de um conceito que valoriza o meio ambiente e estimula a convivência entre os usuários. Em sua área térrea serão implementados, além de um belo paisagismo, um shopping com serviços, lojas de conveniências, quiosques bancários, Coffee Shop e um sofisticado restaurante. Será um espaço exclusivo, “prime” como o próprio do empreendimento. Haverá também reuso de água de chuvas, medição independente do consumo de água e área destinada à coleta seletiva de lixo.
Mercado em ascensão
O desenvolvimento do mercado de escritórios da região do Grande ABC, onde está inserido o SSÃO CAETANO PRIME OFFICES & MALL, começou a partir de 2008, puxado pelo potencial de crescimento que o pré-sal oferece e pelo complexo petroquímico instalado na região. Já em 2010 mais de R$3 Bilhões serão investidos em infraestrutura para o pré-sal, onde serão gerados mais de seis mil novos postos de trabalho.
Até final de 2008, os edifícios da região ofereciam conjuntos pequenos, voltados para profissionais liberais e empresas prestadoras de serviços, mas a partir de 2009, principalmente depois do segundo semestre, esse perfil se modificou, impulsionado pela melhor qualidade de vida oferecida pela região.
Atualmente, a região do Grande ABC apresenta pouco mais de 100 edifícios de escritórios. A vacância da região, hoje, é menor que 10%, sendo que no segmento de alto padrão (classes AA e A) é praticamente nula.
A vantagem competitiva do SÃO CAETANO PRIME OFFICES & MALL está no preço médio das salas do empreendimento para a região, que no geral são 30% inferiores aos praticados em São Paulo.
ARQUITETURA, CINEMA E MÚSICA ESTIMULAM A COMPRA DE APARTAMENTOS
Sucesso de vendas em 2009, os apartamentos MaxHaus reúnem o conceito de planta-livre, concebido pela arquitetura modernista do século 20, aos novos modos de viver do século 21. Casais sem filhos, solteiros, divorciados, casais que os filhos já saíram de casa e pessoas com perfil vanguardista são alguns dos perfis que tem optado por esses módulos de 70 metros quadrados, dotados de elementos de design, inteligência na arquitetura e engenharia que proporcionam ampla flexibilidade de layouts e elementos tecnológicos condizentes com os tempos atuais. Fixos, apenas os espaços de cozinha e banheiro.
Com empreendimentos lançados em vários bairros paulistanos a partir de 2008, a idéia vem ganhando cada vez mais força e em 2009 o filme desenvolvido pela Neorama para explicar o conceito MaxHaus foi um importante recurso que potencializou as conversões no ponto de venda . “A Neorama tem uma visão de vanguarda sobre arquitetura e mercado imobiliário que se ajusta perfeitamente a nosso conceito. A equipe realmente conseguiu desenvolver um filme que explica o MaxHaus aos clientes em minutos”, confirma José Paim de Andrade, diretor da MaxCasa, empresa responsável pelos empreendimentos.
Na peça, que tem quatro minutos, atores interagem com ambientes 3D e mostram intuitivamente o funcionamento de elevadores, acessos, caixilhos, banheiros e cozinha num apartamento MaxHaus. Mostram ainda as várias possibilidades de plantas, com paredes que se movem e transformam os ambientes: um escritório vira o quarto do bebê, vira uma sala de TV etc.
As imagens conseguem sugerir até o bem estar do morador após uma noite de sono no dormitório silencioso e confortável. “Como no cinema ou na literatura, nós procuramos inspirar visões a partir das experiências individuais de cada pessoa”, conta o arquiteto Márcio Carvalho, diretor da Neorama.
fonte: portalvgv Excelente Investimento no mercado Imobiliário
Assiste ao vídeo:
Conheça o Empreendimento no site www.saocaetanoprime.com.br
INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Vídeo com Maurício Eugenio e Luiz Paulo Pompéia/EMBRAESP com informações importantes sobre o mercado imobiliário, investimentos e oportunidades.
Vale a penas assistir:
Fundamentos do investimento imobiliário
Todas as vezes que um investidor procura realizar uma aplicação de seu dinheiro, seja ela qual for, ele faz seguindo princípios básicos dos investimentos, normalmente rastreados no tríplice apoio: segurança, rentabilidade e liquidez.
Isso se torna visível, especialmente nas aplicações financeiras, onde podemos verificar a influência de qualquer desses fatores, quando alguém realiza um investimento não imobiliário, buscando exatamente um desses itens.
Um exemplo simples: ao aplicar em um CDB (Certificado de Depósito Bancário), o investidor certamente encontrará maiores taxas em bancos que apresentem menor porte, o que indica que possui envergadura menor do que as instituições que apresentam menores taxas.
No caso específico do imóvel, o investimento se comporta, segundo os três pilares analisados, sendo que a segurança é de forma inequívoca, inclusive entre os críticos dessa modalidade de investimento aquela que apresenta maior importância, pois o imóvel compreende um investimento sólido, ou bem de raiz, denominado ativo real.
Na rentabilidade, há algumas aplicações de risco, sendo as mais conhecidas, aquelas feitas na bolsa de valores, que apresentaram em determinadas épocas rentabilidade impressionante, largamente difundida pelos meios de comunicação, assim como no caminho oposto, em épocas de turbulência, decorrente da conjuntura econômica ou política, as bolsas de valores apresentaram também resultados negativos de enormes proporções.
No que tange a este item, historicamente, o imóvel é um investimento que apresenta constância. Em épocas de maior demanda, a rentabilidade obviamente aumenta, apresentando comportamento inverso em épocas de menor disponibilidade. O índice percentual gira em torno de 12% ao ano, variando, entretanto, com o tipo de imóvel e especialmente com o valor.
Com relação à liquidez, uma das aplicações de baixa rentabilidade no mercado financeiro são os fundos de mais rápida liquidez, ou seja, o saque pode ser feito na medida da necessidade do investidor, apresentando pouca atratividade para aqueles que preferem usufruir das vantagens das aplicações de maior prazo, cujas taxas são, conseqüentemente, menores.
A liquidez do imóvel, embora seja o ponto mais atacado por aqueles não adeptos desta modalidade, pode ser definida como relativa. O investidor imobiliário, se precisar dispor de seu patrimônio de forma abrupta, provavelmente não deverá encontrar comprador que lhe dê ganho real ou até mesmo equivalente ao investimento realizado, entretanto, com o pequeno deságio, encontrará sempre compradores interessados em adquirir um ativo real.
Não importando qual dos itens do tripé básico se busque encontrar, o mais relevante nesse direcionamento, a princípio, é a finalidade específica de cada um deles. Os mais conservadores optam por alicerçar o seu investimento em bases sólidas, no pilar segurança, enquanto os mais agressivos voltam-se para investimentos com maior rentabilidade.
Independente dessa análise individual, a regra mais aceita e mais difundida entre especialistas, envolvendo qualquer natureza de investimento, volta-se para a diversificação do produto. Vale o velho adágio popular: “não colocar todos os ovos na mesma cesta”.
Dentro de um universo genérico podemos verificar que são quatro as motivações de uma aquisição imobiliária: utilização, valorização, empreendimento (ou negócio) e renda.
A finalidade mais corriqueira da aplicação imobiliária é a que se destina à utilização, cujo investimento está direcionado ao uso próprio do imóvel, residencial ou comercial. O uso residencial talvez seja a mais comum das formas de aquisição conhecidas, em função do eterno sonho da casa própria, símbolo da estabilidade familiar. Enquanto isso, a aquisição comercial está mais relacionada à fixação do ponto comercial ou à modelagem do imóvel às necessidades da empresa.
Para essa modalidade de aquisição costumo lembrar-me de um publicitário que, em uma discussão sobre investimento imobiliário, informou que seu imóvel residencial ao longo de cinco anos, que adquirira para uso próprio e da família, apresentou modesta valorização, da ordem de 10% ao longo do período em dólares, o que o classificara como péssimo investimento. O proprietário esquecera, entretanto, que no período de cinco anos, ou seja, 60 meses, havia economizado um valor equivalente a aproximadamente 60% do imóvel, caso não tivesse adquirido e por conseqüência necessitasse alugar semelhante imóvel para alojar a família.
Investimentos em imóveis em busca da valorização também são muito usuais. Nesse caso, o investidor busca, a médio e longo prazo, um ganho superior a outros ativos, simplesmente pela conjugação de fatores que agreguem valor ao imóvel. Muito comuns são os investimentos em lotes, uma vez que tendem a apresentar valorização, à medida que o entorno começa a ser edificado, aumentando a demanda por terrenos para novas construções.
Sobre isso vale recordar um imóvel adquirido em determinada época, por US$ 6 mil e transacionado após dez anos, pelo valor de US$ 120 mil, em função exatamente do crescente surgimento de diversos empreendimentos imobiliários no local, aliado à modificação da lei de zoneamento urbano, que favoreceu o lançamento de edifícios de apartamentos.
Uma forma de aquisição mais direcionada à análise do setor é aquela destinada à realização de um empreendimento, sempre de fundamental importância para o investidor institucional. Ao adquirir determinado imóvel, ele sempre deverá fazê-lo visando um futuro negócio, ainda que em parceria com uma empresa do setor. Nessa modalidade, costumam estar os imóveis “brutos”, como glebas ou grandes áreas, onde surgirão loteamentos, centros comerciais ou conjuntos residenciais, cuja negociação poderá ser feita por meio de permuta imobiliária.
O caso específico da permuta é um exemplo clássico onde o investidor poderá auferir grandes lucros ao adquirir um terreno e, numa parceria com uma empresa construtora, trocar o imóvel por futuras unidades construídas, que poderão, dentro de um nível de prazo e risco compatíveis, oferecer maiores ganhos do que a venda pura e simples, obtendo a valorização natural, como explicado.
Finalmente, a modalidade voltada para renda ganha impulso e se torna a mais procurada pelo investidor imobiliário, principalmente em função da falência do sistema previdenciário oficial, que leva as pessoas a procurarem alternativas de renda para aposentadoria. Isso se alia ao fato de que imóveis que não produzem renda geram custos, tais como manutenção, condomínio e impostos.
Nessa modalidade existem diversas formas de se buscar uma alternativa de investimento, sendo a principal delas aquela formada por imóveis que possam oferecer uma maior rentabilidade em relação ao patrimônio investido, devendo o investidor procurar aqueles que tenham facilidade de colocação no mercado e tenham constância em sua renda, além de estarem sempre preparados para momentos em que a própria retração econômica indicará taxas percentuais inferiores àquelas esperadas inicialmente.
Diante desse cenário, cabe ao investidor escolher um imóvel que possa preencher, simultaneamente, o maior número de motivações, o que permitirá a busca de novas alternativas, caso uma delas não se mostre a mais adequada.
Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Eng e Advogado Francisco Maia Neto, publicada no jornal Estado de Minas.
CONHECA MAIS DE SAO CAETANO DO SUL
Veja o video sobre a cidade de melhor IDH (Indice de Desenvolvimento Humano) do Brasil. Excelente cidade para investimento imobiliário.
Video sobre o Atlas do Universo
Um dos melhores e mais impressionantes videos que eu ja vi. Acredito que, assim como eu, muitos poderão ter a real noção do quanto nosso planeta é pequeno e importante para todos nós.
O vídeo a seguir mostra o fantástico Atlas do Universo – até onde conhecemos o dito – mapeado digitalmente pela American History of Natural History.
Setor imobiliário amplia mercado para corretores
CORRETORES – PROFISSÃO EM ALTA
Setor imobiliário amplia mercado para corretores
Rodrigo Gasparini
Em Sorocaba trabalham 958 corretores de imóveis; nas 76 cidades abrangidas pela delegacia regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) atuam cerca de 2 mil corretores e, por mês, de 25 a 30 pessoas dão entrada em processos no Creci para obter o credenciamento e poder atuar na área.
Número que cresceu significativamente com relaçã há 3 anos, quando apenas um ou dois processos eram abertos mensalmente. Atualmente, a profissão de corretor de imóveis está em alta. E a tendência é melhorar ainda mais, ressalta Luiz Otávio Landulpho, delegado regional do Creci.
A expansão do setor ocorreu nos últimos anos com o avanço do setor imobiliário e a abertura de cursos para formar corretores. Atualmente, várias imobiliárias têm anunciado nos classificados do Cruzeiro do Sul, com o objetivo de contratar novos profissionais ou até mesmo estagiários.
Requisitos
Para se tornar um corretor, é preciso fazer o Curso Técnico em Transações Imobiliárias numa escola reconhecida pelo Ministério da Educação e pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). O mercado oferece tanto cursos presenciais quanto à distância, num valor médio total de R$ 1,2 mil. É muito importante procurar escolas credenciadas, pois se fizer o curso numa escola que não é credenciada, o diploma não vale nada, alerta Luiz Otávio.
A realização de um estágio supervisionado também é obrigatória. Ao término do curso, o candidato a corretor recebe o diploma e dá entrada na documentação, que é analisada por uma comissão do Conselho para, então, poder exercer legamente a profissão.
Quem trabalha como corretor sem possuir a autorização do Creci comete crime e está sujeito às sanções impostas pela lei federal e pelo próprio órgão. Em Sorocaba, uma lei municipal prevê que as placas anunciando venda ou aluguel de imóveis precisam ter a identificação do proprietário ou o nome e número de registro do corretor.
Mercado promissor
Com a expansão industrial e imobiliária de Sorocaba, a cidade se tornou um campo de trabalho promissor para os corretores. Maiores possibilidades de negócios representam mais ganhos a quem trabalha na área. Com o mercado de trabalho aberto, muita gente resolve investir na carreira para obter um emprego, mudar de ramo ou mesmo garantir um ganho extra. O melhor profissional é aquele que tem contatos. Nada impede dele ser médico ou advogado, por exemplo, e também atuar como corretor, explica Luiz Otávio.
A lei não prevê a obrigatoriedade do corretor estar ligado a uma imobiliária, permitindo que ele atue como profissional autônomo. O horário de trabalho flexível é outro atrativo para os que pretendem ingressar no mercado. Mesmo quem atua ligado a uma imobiliária, na maioria das vezes é prestador de serviços e não possui horário fixo de trabalho.
Conhecer bem a cidade e o mercado imobiliário podem ser diferenciais para os corretores que atuam na comercialização de imóveis de terceiros. Porém, os que estão começando a carreira podem trabalhar nos plantões de vendas, comuns em loteamentos e condomínios.
A meta do Creci atualmente é tornar o corretor de imóveis um profissional valorizado e reconhecido. Muita gente pensa que é só chegar e vender, que ganha dinheiro no mole. Mas não é assim, defende Luiz Otávio.
A falta de valorização, aliás, é a principal reclamação do Creci, que inclusive promove uma campanha publicitária para tentar reverter este quadro. O corretor é o facilitador, o elo entre quem compra e quem vende, argumenta o delegado do Creci.
Ser imparcial, não pendendo para qualquer um dos lados envolvidos na negociação, é um dos pontos do código de ética dos corretores. O documento prevê que o profissional deve, ao oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio.
Quanto ganha
A remuneração dos corretores de imóveis é feita com base numa tabela de comissões definida pelo Creci. Na venda de propriedades urbanas ou industriais, o profissional deve receber de 6% a 8% do total negociado. No caso de imóveis rurais, a comissão varia de 6% a 10%. Já vendas judiciais preveem comissão de 5%.
No caso de imóveis alugados, o corretor recebe o equivalente a um mês de aluguel (ou 30% sobre o valor recebido no caso de temporada de até três meses). Para a venda de emprendimentos imobiliários, a comissão é de 4% a 6%. A tabela prevê ainda remunerações específicas para diversos casos, como administração de bens, loteamentos, administração de condomínios, compras, ativos imobiliários e pareceres.
Receber valores que estejam fora das faixas de comissão estabelecidas pelo Creci fere o código de ética da entidade e deixa o corretor sujeito à fiscalização. Além do que, isso desvaloriza a profissão, afirma o delegado.
Cuidados necessários
Quem vai comprar, vender ou alugar um imóvel deve se certificar de que o corretor envolvido no negócio possui autorização do Creci para trabalhar. Isso é possível acessando a página do Conselho na internet (www.crecisp.org.br). Clicar em Página Oficial e posteriormente no botão Corretores, disponível na aba Busca, na barra lateral colocada do lado esquerdo do site. É possível fazer a busca pelo número do Creci, nome ou cidade do corretor.
Autonomia e horário flexível são atrativos
Alguns corretores de imóveis são autônomos, enquanto outros trabalham para imobiliárias. Mas, mesmo os do segundo grupo, possuem um grau de flexibilidade pouco visto em outras profissões. Na maioria, são prestadores de serviços que utilizam a estrutura das imobiliárias sem terem salário fixo definido.
Quem trabalha como autônomo fica com a comissão integral (6% do valor da venda, na maioria dos casos). Já os corretores ligados a uma imobiliária ganham 30% do valor das comissões. Outros 10% são destinados a quem indicou o imóvel (geralmente outro corretor) e o restante vai para a empresa. Na venda de um imóvel de R$ 100 mil, por exemplo, o corretor vinculado à imobiliária fatura R$ 1,8 mil.
Em contrapartida, as empresas fornecem estrutura, como linhas de telefone, acesso à internet, anúncios em jornais e carteira de clientes. Gastos com transporte e alimentação são por conta do corretor. Mesmo não pagando salários fixos, algumas colocam metas de vendas.
A política de contratações não foge do que é feito costumeiramente pelas empresas dos mais diversos ramos. As imobiliárias sérias exigem registro no Creci e um bom currículo. Às vezes alguma indicação também ajuda. É bem semelhante ao processo de qualquer empresa, conta o corretor Davi Alvarenga, que está há 11 anos no mercado e trabalha vinculado a uma imobiliária de Sorocaba.
Histórias da corretagem
Um dos corretores mais antigos de Sorocaba pediu baixa na carteira do Creci e encerrou a profissão no final de 2009. Depois de 41 anos atuando no mercado, William Leite de Oliveira resolveu pendurar as chuteiras. Ele também é advogado e exerce a profissão até hoje, aos 81 anos de idade. Exemplo de quem soma a corretagem de imóveis com outra função. E foi homenageado recentemente numa solenidade do Creci em Sorocaba.
Quem também impressiona pelo tempo dedicado à corretagem é Lupércio Mariano da Silva, na área há 44 anos. Quando começou, era funcionário do grupo Votorantim e fez a comercialização de um loteamento com 2,5 mil terrenos. Ao se desligar da empresa, em 83, passou a trabalhar como autônomo, função que exerce até hoje, aos 76 anos de idade.
Para quem está interessado em iniciar a carreira eles aconselham: Precisa ser perseverante, paciente e trabalhar, trabalhar, trabalhar, resume William.
Notícia publicada na edição de 10/01/2010 do Jornal Cruzeiro do Sul, na página 4 do caderno C